상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 적용범위 최우선변제 5%

목차

1. 임차인의 계약갱신요구권

2. 임대인의 인상 청구 5%

3. 최우선변제권

 

 

 

1. 임차인의 계약갱신요구권

코로나19로 위축됐던 쇼핑몰 시장이 아직 회복되지 않고 있습니다. ​ 강남, 명동 등 서울의 일부 주요 지역에서 오래전부터 공석이 발생하고 있는 것을 보고 말씀드렸습니다.

​ 물론 세입자 입장에서는 장점이 있지만 최근에는 보증금과 임대료를 낮게 책정하는 점포가 늘고 있습니다. ​ 오늘은 상상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 적용범위 최우선변제 5% 상가를 찾을 때 미리 알아야 할 전환보증금 등에 대해 알아보겠습니다. ​

 

 

 

 

 

 

 

우선 임대료보호법은 세입자를 위해 만들어진 법이기 때문에 아마 세입자에게 유리하게 적용될 것입니다. ​ 상가 임대차계약을 체결한 경우 임차인(임차인)은 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 언제든지 임대인(상가주)에게 계약갱신을 요청할 수 있습니다. ​ 본 계약의 갱신권은 최장 10년간 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. ​

 

그렇다면 이때 임대인이 거절할 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까요? 함께 보시죠. ​

1. 임차인이 월세를 3회 연체한 경우 ​

2. 임차인이 허위 또는 부정한 방법으로 상가를 임차하는 경우 ​

3. 임대인이 임차인에게 약정에 의하여 상당한 보상을 한 경우 ​

4. 임차인이 동의 없이 해당 상가(제3자에게 임대)를 전대한 경우 ​

5. 임차인이 고의 또는 중대하게 해당 상가를 멸실한 경우

​6. 해당 상가가 멸실(전체 또는 일부)되어 그 목적을 달성하지 못한 경우 ​

7. 임대인이 재건축을 위하여 해당 상가를 철거하거나 소유권을 회복할 필요가 있는 경우(임대차계약 체결 시 임차인에게 재건축 또는 철거계획을 미리 통지하는 경우에 한함) ​

8. 다른 임차인은 의무를 위반하거나 임대차계약을 유지하는 등 어려운 사유가 있는 경우 ​ 위 8가지 사유 중 어느 하나라도 충족되면 임대인은 임대차계약이 10년이 경과하지 않은 경우에도 임대차계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

​ 위 사유에 해당하지 않으면 입주자가 10년간 걱정 없이 상가를 이용할 수 있다는 얘기입니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인이 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인에게 갱신 거부 또는 조건 변경을 통지하지 않은 경우에는 이때 묵시적 갱신을 인정합니다. ​

묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 기존 조건과 동일하게 다시 임대차계약을 체결한 것으로 간주하고, 추가 계약기간은 1년으로 보아 임차인은 걱정 없이 임대료만 부담하면 됩니다. ​

계약 시 임대기간을 정하지 않은 경우에는 1년으로 인정합니다. ​ 이때 임차인은 1년 미만으로 설정된 기간을 청구하고 일정 기간만 사용한 후 계약을 해지할 수 있고, 원한다면 1년을 모두 채울 수 있습니다.

 

1. 임차인이 월 임대료를 3번 연체한 경우 ​

2. 임차인이 거짓 or 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우 ​

3. 임대인이 임차인에게 합의하에 상당한 보상을 해준 경우 ​

4. 임차인이 동의없이 해당 상가를 전대(제3자에게 임대)해준 경우 ​

5. 임차인이 해당 상가를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ​

6. 해당 상가가 멸실(전부or일부)되어 목적을 달성하지 못하게 될 경우 ​

7. 임대인이 해당 상가를 철거하거나 재건축을 위해 점유를 회복해야 할 경우(임대차 계약 체결 당시 미리 재건축 or 철거 계획을 임차인에게 고지했을 경우 등일때만 해당) ​

8. 기타 임차인이 의무를 위반하거나 임대차 계약을 유지하기 어려운 사유가 있는 경우 ​

 

위 8가지의 사유 중 하나라도 충족이 된다면, 임대인은 임대차 계약 기간이 10년이 지나지 않았더라도 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. ​ 이 말인 즉슨, 위 사유에 해당하지 않는다면 임차인은 걱정없이 10년 동안 해당 상가를 이용할 수 있다는 것이죠.

 

 

 

​ 그리고 임대기간이 끝나더라도 보증금 반환 전까지는 임대가 유지되는 것으로 간주되기 때문에 상가를 계속 이용할 수 있습니다. ​ 입주자에게 좋은 조항이니 상가를 찾는다면 이런 점을 알아두면 좋습니다. ​ 임대인은 상가건물에 대한 세금, 공과금 등의 부담이 증가하거나 경제적 여건의 변화 등을 이유로 임차인에게 보증금 및 월세의 증감을 요구할 수 있습니다. ​

 

 

2. 임대인의 인상 청구 5%

 

 

법은 임대인이 보증금과 월세를 한 차례 인상 요구를 하면 앞으로 1년 더 청구할 수 없도록 규정하고 있습니다. ​ 예를 들어 2023년 7월 1일에 상향청구를 했다면 다음 청구는 2024년 7월 1일부터 가능합니다. ​ 정리하면, 10년 임대 계약을 했다고 가정하면 집주인은 1년에 한 번씩 총 10번의 보증금과 월세 인상을 청구할 수 있습니다.

 

​ 매년 올리는 사람이 있다면... 세입자 입장에서는 좀 달갑지 않은 상황입니다.. ​ 그리고 보증금과 월세 인상을 청구할 때는 기존 금액의 5%까지만 청구할 수 있습니다. ​ 당초 9%까지 인상 요구가 가능했지만, 2018년 1월 26일 법 개정 때 최대 범위가 5%로 변경됐습니다. ​

 

사실 세입자 입장에서는 월세가 고정비에서 차지하는 비중이 큰데, 9% 인상이 너무 가혹했기 때문입니다. (물론 5%는 그리 작지 않습니다...) ​ 그리고 집주인이 5% 이상 인상을 요구했다면 소송을 통해 거부할 수 있기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다. ​ 임대료 보호법은 항상 세입자가 취약한 쪽에 있습니다.

 

그리고 임차인이 상가의 3가지 조건(상가건물을 인수하여 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받는 것)을 완성하면 대항력이 있습니다. ​ 이러한 대항력을 갖춘다면 향후 건물이 경매에 붙여질 때 후순위채권자에 우선하여 보증금반환을 받을 수 있는 우선변제권을 보호받을 수 있습니다.

 

 

3. 최우선변제권

 

그리고 임차인이 해당 상가에 대해 조건 3가지(상가 건물을 인도받기, 사업자등록 신청, 확정일자 받기)를 완료할 경우 대항력이라는 게 생기는데요. ​

 

이 대항력을 갖출 시 향후 만약 건물이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자 등 보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 우선변제권이라는 제도의 보호를 받을 수 있습니다. ​

1. 서울시 : 6,500만원 이하(2,200만원 최우선변제)

2. 수도권과밀억제권역 : 5,500만원 이하(1,900만원 최우선변제)

3. 광역시, 김포시, 용인시, 안산시, 광주시: 3,800만원 이하(1,300만원 최우선변제)

4. 이 외 지역 : 3,000만원 이하(1,000만원 최우선변제) ​

 

예를 들어 서울시에 있는 상가에서 환산보증금 6,500만원 이하로 임대차 계약 체결 시, 2,200만원을 최우선변제 받을 수 있습니다. ​

 

 

 

※환산보증금 : 보증금+(월 임대료*100). ex)보증금 1,000만원 월 임대료 50만원일 때, 환산보증금은 6,000만원[1,000+(50*100)]이 된다.

 

이상으로 상가임대차보호법 계약갱신요구권 10년 적용범위 최우선변제 5% 등에 대해 모두 알아봤습니다. ​ 모두 꼼꼼히 숙지하셔서 상가 임대차 계약 시 손해보는 일이 없으셨으면 좋겠습니다.

 

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