불법건축물 신고방법 및 적발시 행정처분절차

 

 

- 목차 -

1. 불법건축물이란?

2. 불법건축물 신고 방법 ​

3. 불법건축물로 확인 적발되었다면?

4. 시정명령 등 필요한 조치

5. 이행강제금 부과와 형사처벌 (벌금 또는 징역)

 

 

 

 

불법건축물이란?

신고나 적발시 행정처분 절차는?

임대 등 영리목적과 편의를 위한 고의 불법행위는

이제 없어져야 하는 사회적 요구​

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1. 불법건축물이란?

​불법건축물이란 건축법 등 기타 법령을 위반하여 허가나 신고없이 신축, 증측, 리모델링(대수선) 또는 용도변경을 한 건축물을 말한다. 즉, 허가나 신고된 설계데로 건축하지 않고 건폐율이나 용적율을 초과하는 경우가 대부분이다. 아니면 애초부터 건축허가나 신고를 하지 않고 건축행위를 하거나 용도변경을 하는 경우도 적지 않은 불법 건축행위로 적발되고 있다. 불법건축물이 적발되어 단속되는 경우 이때부터 그 건축물은 건축법상 위반건축물이라 한다.

 

 

 

 

2. 불법건축물 신고 방법 ​

 

[1]불법건축물 적발

불법건축물은 상설점검, 감사, 기관통보, 지자체나 기관(경찰서, 소방서 등) 합동조사 그리고 위성을 통한 항공촬영사진 연1회 비교 등을 다양한 방법으로 적발한다. ​

 

하지만 불법건출물의 적발은 건축물 관련 이해관계자, 주변 경쟁업체 또는 마찰있는 제3자등 불법건축물 신고 민원(진정)에 의한 경우가 대부분이다. 불법건축물 신고에 의해 적발되지만 않는다면, 불법건축물은 불법상태 그대로 수십년간 눈감아질 확률이 높다는 것이다.​ ​

 

[2]불법건축물 신고에 대한 고민

건축법 위반으로 의심되는 경우, 불법건축물 신고한다? 그냥 넘어간다? 필자는 신고를 할때도 신고하지 않고 넘어갈때도 신중해야 한다고 생각한다. 불법건축물 신고 방법을 찾기 전에 소유자에게 우편을 보네 사전에 메시지를 보네 주는 것도 나쁘지 않은 방법일 듯 하다. ​

 

신고되는 경우, 불법건축물 신고에 따라 건축물 소유자에게는 재산권이 심각하게 제한되고, 최근 강화된 이행강제금이나 형사처벌 등 막대한 불이익이 따르게 된다. ​ 그렇다고 불법건축물인줄 알면서도 신고없이 지나치는 것이 능사일까? 불법건축물은 기본적으로 사고의 위험도 높고 이웃과 주변에 적지않은 피해를 준다.

 

게다가 구조상 위험한 상태로 방치되는 경우 사회적으로 불법건축물 불감증은 계속 커질 것이다. 이에 따라 다시한번 "이태원사태" 같은 엄청난 공공의 위험을 초래할 수도 있다. ​

 

 

[3] 불법건축물 신고 방법은 간단하다 ​ ​

 

 

불법건축물 신고방법 및 적발시 행정처분절차

 

 

 

• 오프라인(유선, 방문) 불법건축물 신고 방법

불법건축물 신고는 건축물 허가권자인 지자체(시.군.구)에 하는게 원칙입니다. 신고방법도 잘 모르겠고 절차도 모르겠다면, 지자체 건축과 업무담당자에게 유선상으로 신고하거나 방문해서 안내받으며 신고하는 방법이 제일 빠르고 정확하다. ​

 

• 온라인 불법건축물 신고 방법

물론 인터넷상(PC나 모바일) 민원신청 으로도 신고하면 번거롭지 않게 신고하는 것도 가능하다. 예전에는 국민신문고, 지자체홈페이지를 통해 민원성으로 신고를 했었다. 하지만 요즘은 "안전신문고 앱"을 이용하면 편리하다. 기존에는 생활불편신고앱을 사용했지만 신고를 일원화하고자 안전신문고 앱으로 통합되었다. ​불법건축물 신고방법 및 적발시 행정처분절차 

 

불법건축물 신고 방법이라고 해 봐야 특별한 것은 없다. 불법건축물 신고서 같은 특별한 양식이 정해진 것도 아니다. 다만, 신고시는 기본적으로 신고자의 성명과 연락처는 필요하다. ​불법건축물 신고방법 및 적발시 행정처분절차 / 아래 위반건축물 유형(사례)를 참고해서 위반사항이 맞다고 판단된다면, 해당 건축물의 번지수와 위반예상내용을 포함해서 신고하면 된다.

 

위반한 부분의 사진이나 동영상을 찍어 파일을 첨부하면 더 명확하다. ​ 지자체 담당자가 불법건축물 신고를 접수하면 1~2주 안에 신고내용을 토대로 현장에 방분확인을 거친 후, 위반건축물에 해당된다고 판단하면 관련 행정처분절차를 진행하게 된다.

 

 

 

 

 

3. 불법건축물로 확인 적발되었다면?

적발되는 경우 위반건축물 행정처분절차

건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)

 

불법건축물 신고 방법이든 자체조사에 의하든 건축법을 위반한 불법건축물이 적발되면 지자체마다 조례로 정한 행정처분절차를 진행한다. ​ 우선 허가권자(시.군.구청)는 허가 또는 승인을 취소하거나 해당 건축주등에게 서면을 통한 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있다. 필요한 조치를 이행하지 않는 경우는 영업인허가 등이 취소 될 수도 있다. ​

 

재차 시정명령에도 기한내 이행이 되지 않는 경우는 이행강제금이 부과된다. 이행강제금이 부과된 이후에도 계속해서 시정이 되지 않는 경우에는 허가권자는 건축주나 시공사에 대해 형사고발을 할 수 있으며, 이때는 징역과 함께 벌금도 부과 될 수 있다. 하지만, 이행강제금 까지가 대부분이지 형사처벌(징역 또는 벌금)까지 받는 경우는 극히 드물다.

 

 

위에서 알아본 것과 같이 위반건축물로 적발이 되는 경우 아래와 같은 행정처분절차가 진행된다. (사례를 든 것이므로, 부여기간 등 자세한 사항은 해당 건축물의 자지체에 문의하거나 조례를 꼭 확인해야 한다.)​ ​ ​

 

👉 불법건축물 이행강제금 바로가기 

 

 

위반건축물 행정처분절차 (예시)

위법성 현장확인(적발) ➡️ 시정명령처분 사전통지(10일 이상) ➡️ 1차 시정명령(60일) 및 건축물대장에 "위반건축물 표기" ➡️ 2차 시정독촉(30일) & 다른법령상의 영업제재 ➡️ 형사고발(징역,벌금) 및 이행강제금부과 계고(30일) ➡️ 건축물 사용제한(수도, 전기 등) ➡️ 이행강제금 부과(자진시정시까지 계속 부과 년 1~2회) & 미납시 재산압류 ​

 

불법건축물 신고방법 및 적발시 행정처분절차

 

 

 

4. 시정명령 등 필요한 조치

 

불법건축물 최초 적발시 허가권자(특.광.특.특.시.군.구청장)는 건축주등에게 아래와 같은 4가지 조치를 취할 수 있다. 여기서 건축주등이란 건축주.시공사.현장관리인.소유자.관리자.점유자 모두가 해당된다. 하지만, 허가권자는 현재 상태에 누가 위법을 했는지 판단까지는 하지 않는다. 현재 소유자에게 시정명령을 내리는 것이 일반적이다.

 

​☑️ 허가 또는 승인 취소 <시정명령 통지 등 필요한 조치>

☑️ 공사 중지

☑️ 특정 일자까지 건축물 해체(철거), 개축, 증축, 수선, 용도변경 등 원상복구

☑️ 특정 기간동안 건축물 사용금지, 사용제한 등

 

​시정명령 등 필요한 조치를 할 때에는 행정대집행법에 따라 필요한 조치를 행정청이 대신 집행하고 비용등을 소유자에게 구상청구 할 수도 있다. ​ 위에 허가 또는 승인이 취소된 건축물 및 위의 3가지 시정명령을 받고도 시정기한내에 이행하지 않는 건축물에 대해서는 건축법이 아닌 다른 법령상의 영영 등에 대해 인가.허가,면허,등록,지정 등을 못하도록 요청할 수 있다. ​

 

1차 시정명령 당시에 건축물대장상 우측상단(첫째면 장번호란 위)에는 "위반건축물"이라는 표시가 된다. 아울러 변동사항란에 "위반건축물"이라는 표기를 한 사실, 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용이 필수적으로 기재된다.​ ​ ​ ​

 

다만, 시정명령등에 따라 위반사항이 조치가 된 경우 등 적법하게 된 경우라면 변동사항란에는 적법하다라는 내용과 함께 "위반건축물"표시는 삭제된다. 따라서, 현시점에서 어떤 이유에서건 건축물이 위반건축물인지 여부는 건축물대장상의 첫째면 장번호란 위부분에 빨간 "위반건축물" 문구를 보고 판단 가능하다. ​

 

 

[팁] 시정명령 연기 신청시 소명 방법(임차인의 무단 증측시, 임대인 소명사항)

• 불법건축물의 위반사항에 관여하지 않았다는 사실 입증
• 임대차계약 해지 절차상 시간이 필요하다는 점
• 철거공사를 위해 계절적 원인이나 기타 사정에 따라 공사가 지연될 수 밖에 없는 점
• 위 불가피한 사항의 소명과 함께 철거 계획서 등 자료 제출​ ​

 

5. 이행강제금 부과와 형사처벌 (벌금 또는 징역)

철거, 원상복구 등 시정명령을 이행하지 않을 경우, 매년(지자체마다 년 2회인경우도 있음) 이행강제금을 시정할때까지 부과한다. 그리고 심한 경우는 지자체 판단하에 형사고발이 되면 징역 또는 벌금 등 형사처벌도 피할 수 없다. ​ 

 

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