상가건물임대차 민법에 따른 임대차와의 비교

 

 

1. 「민법」의 임대차 규정의 적용

상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

상가건물임대차보호법에 의한 임대차와 민법에 의한 임대차

 

 

 

 

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2. 상가건물임대차보호법상 임대차와 민법상 임대차의 주요 차이점

1. 대항력의 획득

상가건물임대차보호법의 경우: 상가건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항). 민법의 경우: 제3자에게 대항하려면 임대차의 등기를 하여야 하고, 등기 시부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(민법 제621조).

 

2.임대차 계약 기간

-일반적으로 임대차의 기간은 당사자의 합의로 정한 기간이 만료될 때까지입니다.

-상가건물임대차보호법의 경우: 임대차의 존속기간이 1년 이상 보장되지만 임차인이 1년 미만의 계약을 체결한 경우에는 정해진 기간이 만료되면 임대차계약의 해지를 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제9조 제1항).

 

3. 임대료 증감청구

상가건물임대차보호법의 경우: 임대건물에 대한 세금, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 또는 감염병예방 및 관리에 관한 법률 제2조제2호에 따른 1급 감염병으로 인한 경제적 여건의 변화 등으로 임대료 또는 보증금이 부적당하다고 인정되는 경우에는 임대인과 임대인 모두 그 증액 또는 감액을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인의 증액청구 시에는 청구 당시의 임대료 또는 보증금의 5% 이내에서만 증액을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조제1항 및 상가건물임대차보호법 시행령 제4조).

 

민법의 경우: 상가건물에 대한 이행부담의 증감 기타 경제상황의 변동으로 인하여 약정된 임대료가 부적법하다고 인정되는 경우에는 임대인과 임대인 모두 그 후행하는 임대료의 증감을 청구할 수 있습니다(민법 제628조).

 

4. 묵시적 갱신

상가건물임대차보호법의 경우: 임대인이 임대차기간이 만료되기 전 6개월에서 1개월 사이에 임차인에게 갱신거절 또는 조건변경을 통지하지 아니한 경우에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 갱신되는 것으로 봅니다.

 

민법의 경우: 상가건물의 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 건물을 계속 사용·수익한 경우에는 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 봅니다(민법 제639조 제1항).

 

5. 묵시적 갱신 후 취소 통지

상가건물임대차보호법의 경우: 임대인은 1년 이내에 해제를 통지할 수 없지만, 임차인은 1년 이내에도 임대인에게 계약해제를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다(상가건물임대차보호법 제10조 제5항).

 

민법의 경우: 묵시적 갱신 후 당사자는 언제든지 해지통지서를 발급할 수 있고, 임대인의 해지통지서는 6개월, 임차인의 해지통지서는 1개월이 지나면 임대차계약이 해지됩니다(민법 제635조, 제639조 제1항 단서).

 

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