상가건물 임대차 표준계약서 특약사항 정리

특례조항의 검토

상가건물을 임대하는 경우 임차인은 불리한 조건으로 임대차계약을 체결하지 않기 위해 특약을 체결할 필요가 있는지 검토할 필요가 있습니다.

이에 따라 계약서상가건물 임대차건물표준계약서는 입주 전 ①보수 및 개량, 임대차기간 중 ②보수 및 개량, 임대상가건물의 ③내부, ④대상, 관리비의 지급시기 및 범위, 다음 각 호의 사유로 채무불이행시 손해배상예정금액의 ⑤ 등을 특약으로 하여 경영관계를 사전에 명확하게 정할 수 있도록 하고 있습니다.

 

 

 

1. 임차인이 임차한 상가건물의 인도를 받기 전에는 임차인이 저당권 등을 설정하지 아니할 사항

통상 임대차계약부터 상가건물 입주일까지 상당한 기간이 소요되기 때문에 임대인이 타인에게 근저당권을 설정하지 못하도록 약정하고, 이를 위반할 경우 임대차계약을 취소하고 손해배상을 받을 필요가 있습니다. 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등 권리가 설정되면 설정된 권리에 전세권이 종속돼 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

 

2. 임차인이 입주하기 전에 발생한 상가건물의 하자를 임차인이 직접 수리하는 사항

입주 시 감지하기 어려운 보일러 오작동이나 누수 등 수리비 부담에 대해서는 서로 책임 범위를 명확히 하는 것이 좋습니다. 임차인이 입주하기 전에 발생한 임대상가 건물의 하자는 임대인 부담으로 수리해야 하고, 입주일이 가까워 보일러에서 고장이 발견되면 납품 전에 고장이 발생한 것으로 추정된다는 문구를 넣는 것이 좋습니다.

 

3. 입주 전 기간의 공과금 부담에 관한 사항

세입자들이 전기료, 수도료 등 공공요금을 내지 않고 이동하는 데 어려움을 겪는 경우도 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 임대인이 입주 전 기간의 공과금 미납 책임을 지는 것이 좋습니다.

 

4. 임대인이 업종을 지정하는 경우

임대인이 임대차계약을 하면서 업종을 지정한 경우 임차인은 계약서에 명시된 대로 개업해야 합니다. 따라서 임대인이 업종을 지정한 경우 임대인의 동의를 얻어 지정 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 두는 것이 계약 후 발생하는 문제를 예방할 수 있습니다. 업종지정이 합의된 경우에는 임대차계약 후 지정업종이 승인 또는 신고되지 않는 불미스러운 행정절차가 발생하지 않도록 지정업종이 허가 또는 신고대상인지를 확인해야 합니다.

 

5. 프리미엄을 붙여 권리금이란

상가건물의 소재지에 따라 영업시설, 설비, 고객, 신용, 영업노하우, 영업수익 등 유무형의 재산적 가치를 이전 또는 대가로 하는 것으로서 임대인과 임차인에게 보증금 및 임대료 이외의 금전에 대한 대가로서(상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항), 권리금의 징수는 종전 임차인에게 권리금을 지급한 후 상가건물에 입주하는 임차인에게 중요한 문제가 됩니다. 상가건물의 소유자가 계약만료 후에도 상가건물을 계속 임차하지 않으면 권리금을 회수할 방법이 없고, 권리금은 상가건물의 소유자와 무관하므로 권리금 회수에 관한 사항을 합의하여 임차인이 납부한 권리금을 최대한 회수하는 것이 좋습니다. 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차기간이 만료되어 계약을 갱신하지 않는 경우에는 임대인이 임차인에게 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 지급받는 것을 허락한다면 임대인이 임차인에게 권리금을 직접 지급하는 약정을 하고, 나아가 임차인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하여 권리금을 회수할 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에는 상가건물에 대한 임대차계약의 갱신을 거부하고 타인에게 처분하는 것이 바람직하다고 할 것이다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결).

 

6. 상가건물의 주차장 등 이용에 관한 협약

상가건물의 주차장, 창고, 화장실, 간판 등 건물 부속품의 사용에 대하여 주차 가능한 차량의 수, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등을 합의하도록 권고하고 있습니다.