상가임대차보호법 묵시적갱신 최우선변제금 환산보증금

​코로나19로 위축됐던 쇼핑몰 시장이 아직 회복되지 않고 있습니다. ​ 강남, 명동 등 서울의 일부 주요 지역에서 오래전부터 공석이 발생하고 있는 것을 보고 말씀드렸습니다... ​ 물론 세입자 입장에서는 장점이 있지만 최근에는 보증금과 임대료를 낮게 책정하는 점포가 늘고 있습니다. ​ 오늘은 상가임대차보호법  묵시적갱신 최우선변제금 환산보증금 등 상가를 찾을 때 미리 알아야 할 전환보증금 등에 대해 알아보겠습니다. ​

 

 

계약갱신요구권

임차인의 계약갱신요구권 --> 10년 동안 갱신 요구 가능!

우선 임대료보호법은 세입자를 위해 만들어진 법이기 때문에 아마 세입자에게 유리하게 적용될 것입니다. ​ 상가 임대차계약을 체결한 경우 임차인(임차인)은 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 언제든지 임대인(상가주)에게 계약갱신을 요청할 수 있습니다. ​ 본 계약의 갱신권은 최장 10년간 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. ​

그렇다면 이때 집주인이 거절할 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까요? 함께 보시죠. ​

 

1. 임차인이 월세를 3회 연체한 경우 ​

2. 임차인이 허위 또는 부정한 방법으로 상가를 임차하는 경우 ​

3. 임대인이 임차인에게 약정에 의하여 상당한 보상을 한 경우 ​

4. 임차인이 동의 없이 해당 상가(제3자에게 임대)를 전대한 경우 ​

5. 임차인이 고의 또는 중대하게 해당 상가를 멸실한 경우 ​

6. 해당 상가가 멸실(전체 또는 일부)되어 그 목적을 달성하지 못한 경우 ​

7. 임대인이 재건축을 위하여 해당 상가를 철거하거나 소유권을 회복할 필요가 있는 경우(임대차계약 체결 시 임차인에게 재건축 또는 철거계획을 미리 통지하는 경우에 한함) ​

8. 다른 임차인은 의무를 위반하거나 임대차계약을 유지하는 등 어려운 사유가 있는 경우 ​

 

위 8가지 사유 중 어느 하나라도 충족되면 임대인은 임대차계약이 10년이 경과하지 않은 경우에도 임대차계약 갱신을 거절할 수 있습니다. ​ 위 사유에 해당하지 않으면 입주자가 10년간 걱정 없이 상가를 이용할 수 있다는 얘기입니다.

상가 임대차 묵시적갱신 인대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이경우 존속기간은 1년으로 본다.

 

임대료를 거절하거나 임대계약 종료하기 전에 6개월 간의 조건 변경 또는 1개월 사이에 조건 변경 사항을 통보하지 못하면 기존 조건에 따라 다시 서명된 것으로 간주되고 추가 계약 기간은 1년 고려된다.

 

임대차 기간을 정하지 않았다면?

만약 계약 당시 임대차 기간을 정하지 않았을 경우에는 그 기간을 1년으로 인정해줍니다. ​ 이때 임차인은 1년 미만으로 정한 기간을 주장하여 일정 기간만 사용하다 계약을 종료시킬 수 있으며, 원할 경우 1년을 모두 채워도 됩니다. ​ 그리고 만약 임대차 기간이 끝났더라도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 계약이 유지중인 것으로 간주하기 때문에 상가를 계속 사용할 수 있죠. ​ 임차인에게 개꿀인 조항이므로, 상가를 구하시려는 분들은 이 부분 알아두시면 좋을 것 같네요.

 

임대인의 인상청구 -- 1년 마다 가능

 

임대인은 해당 상가 건물에 대한 세금, 공과금 등의 부담 증가나 경제사정의 변동 등으로 인해 임차인에게 보증금 및 월 임대료의 증감을 청구할 수 있는데요. ​ 만약 임대인이 보증금 및 월 임대료 상승 청구를 한 번 했을 시, 향후 1년 동안은 또 청구할 수 없다는 규정이 법으로 정해져 있습니다. 상가임대차보호법  묵시적갱신 최우선변제금 환산보증금​

 

예를 들어 2023년 7월 1일에 상승 청구를 한 번 했다면, 다음 청구는 2024년 7월 1일부터 가능하다는 것이죠. ​

 

정리하자면, 10년 동안 임대차 계약을 체결했다고 가정 시, 임대인은 1년에 1번씩 총 10번의 보증금 및 월 임대료 증액 청구가 가능하다는 것입니다. ​ 만약 진짜 매년 올린다고 하는 분이 계신다면 임차인 입장에서는 다소 달갑지 않은 상황이죠.

 

임대인의 인상청구 - 5%까지 가능

 

그리고 보증금 및 월 임대료 인상을 청구할 때에는 기존 금액 대비 최대 5%까지만 가능합니다. ​ 원래는 9%까지 인상 청구가 가능했는데, 지난 2018년 1월 26일 법이 개정되면서 최대 범위가 5%로 변경되었죠. ​ 사실 임차인 입장에서는 월 임대료가 고정비용 중 많은 비중을 차지하는데, 9% 증가는 너무나 가혹했기 때문입니다. (물론 5%도 적다곤 할 수 없지만..) ​ 그리고 만약 임대인이 5% 이상의 증액을 요청하였다면, 소송을 통해 이를 거부할 수 있으니 걱정 안 하셔도 됩니다. ​ 임대차보호법은 언제나 약자인 임차인 편이니까요.

 

최우선변제권(환산보증금)

그리고 임차인이 해당 상가에 대해 조건 3가지(상가 건물을 인도받기, 사업자등록 신청, 확정일자 받기)를 완료할 경우 대항력이라는 게 생기는데요. ​

 

이 대항력을 갖출 시 향후 만약 건물이 경매로 넘어갈 때 후순위 채권자 등 보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 우선변제권이라는 제도의 보호를 받을 수 있습니다. ​

 

1. 서울시 : 6,500만원 이하(2,200만원 최우선변제)

2. 수도권과밀억제권역 : 5,500만원 이하(1,900만원 최우선변제)

3. 광역시, 김포시, 용인시, 안산시, 광주시: 3,800만원 이하(1,300만원 최우선변제)

4. 이 외 지역 : 3,000만원 이하(1,000만원 최우선변제) ​

 

예를 들어 서울시에 있는 상가에서 환산보증금 6,500만원 이하로 임대차 계약 체결 시, 2,200만원을 최우선변제 받을 수 있습니다.

 

​ ※환산보증금 : 보증금+(월 임대료*100). ex)보증금 1,000만원 월 임대료 50만원일 때, 환산보증금은 6,000만원[1,000+(50*100)]이 된다. ​