불법건축물 이행강제금 부과 건축물대장 위반건축물

 

 

목차

1. 불법건축물이란? 2. 이행강제금이란? 3. 이행강제금 부과 4. 신축 및 증축,개축 및 재축 간 위반 5. 대수선ㆍ용도변경 ㆍ조경 간 위반

 

 

불법건축물 이행강제금 부과 건축물대장 위반건축물 불법건축물 유형에 대해서 간단히 알아보고, 불법건축물이 받게되는 행정상 제재 중에서 이행강제금이라는 벌금에 대한 부과 기준 및 감경에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 

 

1. 불법건축물이란?

불법건축물이란 건축법, 기타 법령 위반, 허가없이 신축, 증축, 리모델링, 용도변경한 건축물이며(적발 전 상태), 관련 법에는 ① 건축법 및 그 시행령, ② 주차장법 및 그 시행령, ③ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 및 그 시행령이 있습니다. ​

 

위반건축물이란 불법건축물이 적발되어 건축물대장에 기재된 경우부터는 위반건축물이 된다.

 

👉 찾기쉬운 생활법령정보 

 

2. 이행강제금이란?

이행강제금이란 쉽게 말하자면 건축물 관련법을 위반한 건축물에 대해 부과되는 벌금이라고 할 수 있습니다. 하지만 불법건축물에 바로 이행강제금이 부과되는 것은 아닙니다. ​ 만약 어떤 건축물이 건축물 관련법을 위반한 경우 허가권자(특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장)은 건축주 등에게 공사의 중지 등을 명하는 시정명령을 하게 되는데, 만약 건축주 등이 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않게 되는 경우 이행강제금을 부과되게 됩니다.

 

 

 

 

3. 이행강제금 부과

건축물에 이행강제금이 부과되는 경우는 크게 ① 신축 및 증축, 개축 및 재축 간 위반하는 경우와 ② 대수선ㆍ용도변경ㆍ조경 간 위반하는 경우로 나눌 수 있으며, 이 두 경우에 따라 이행강제금 부과 기준 및 감경이 달라지게 됩니다.

 

 

👉 찾기쉬운 생활법령정보 

 

4. 신축 및 증축,개축 및 재축 간 위반 

먼저 신축 증축, 개축 및 재축하게 되는 경우를 살펴보겠습니다. 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우에 이행강제금은 해당 건축물에 적용되는 "1m2의 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액" 이하의 범위에서 아래 4가지 상황에 따른 비율을 곱한 금액입니다. ​ ① 건폐율을 초과하여 건축한 경우는 80%, ② 용적률을 초과하여 건축한 경우 90%, ③ 허가를 받지 않은 경우 100%, ④ 신고하지 않고 건축한 경우 70%입니다.

 

 

건축허가나 건축신고 없이 증축 하는 경우

• 베란다 무단증축(용적율, 일조권 사선제한 위반)
• 발코니 허용기준 초과 확장(용적율 위반)
• 옥상에 옥탑방이나, 계단탑 등을 주거용으로 사용(용적율 및 높이제한)
• 음식점 등 상가 앞에 테라스를 만들고 천막(케노피)을 설치한 경우(용적률 및 건폐율 위반)
• 필로티에 샌드위치 패널 등으로 원룸, 사무실, 창고 등 증축(용적율 위반)
• 다락을 주거용을 사용(용적율 위반)
• 층고가 높은 층에 복층구조를 만든 경우(용적율 위반)
• 현관이나 외부계단 등에 샤시나 아크릴판으로 씌운 경우(용적율 위반)
• 공동주택 지하주차장 진출입로 상부의 지붕설치(건폐율 위반)

 

 

 

그런데 여기서 몇가지 고려요소가 더 있습니다. 연면적이 60m2 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 50% 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과할 수 있으며, 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반인 경우에는 100%의 범위에서 이행강제금이 가중될 수 있습니다. ​ 아울러 1년에 2회의 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 이행강제금이 반복 부과 및 징수될 수도 있고, 축사 등 농업용ㆍ어업용 시설로 500m2 이하인 경우는 20%를 감경할 수 있으며, 위반 동기 및 범위와 시기 등을 고려하여 50% 범위내에서 감경 받을 수도 있습니다.

 

 

5. 대수선ㆍ용도변경 ㆍ조경 간 위반

대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 및 변경하거나 증설하는 것을 말하며, 주요한 위반행위로는 계단실 벽을 부수에 새로운 통로를 만드는 경우 등이 있습니다. ​ 건축물은 구조 및 이요목적 형태에 따라 용도를 가지고 있는데, 용도변경은 건축물이 가지고 있는 이러한 용도를 변경하는 것을 말합니다. 이러한 과정에서도 위법사항이 발생할 수 있는데 예를 들어 독서실을 고시원으로 사용하는 경우입니다. ​ 조경 간 위반행위는 조경의 의무면적을 훼손하여 주차장으로 사용하는 경우, 공작물 축조 신고 없이 2m 넘는 담장, 대지를 조성하기 위한 옹벽 등을 증축하는 경우 등이 있습니다.

 

 

 

허가나 신고 없이 대수선 하는 경우

• 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 수선, 변경하거나 증설하는 경우이다.
• 다가구 주택 등에서 무단으로 경계벽을 증설하여 가구 수를 늘리는 사례
• 계단실 벽을 터서 새로운 통로나 출입문 또는 창문 등을 만든 경우
• 실내 통행을 편하게 하려고 기둥을 없는 행위
• 층고가 높아 하나의 층을 복층으로 만들려고 보를 추가로 만드는 행위

 

허가나 신고 없이 용도변경 하는 경우

• 건축물의 다른 시설군간의 용도변경행위들이다.
• 근린생활시설(상가) 용도에 바닥난방을 하는 등, 주거용으로 용도변경
• 고시원(다중생활시설) 내 개별 호실내 취사도구 설치
• 독서실을 고시원으로 사용
• 무도장을 태권도도장으로 사용

 

허가나 신고 없이 하는 기타 건축행위

• 공직물 신고 없이 2m 넘는 담장이나 옹벽 축조
• 일조권 등 확보를 위한 높이 제한 위반 증축
• 조경 의무 면적을 훼손해서 주차장 등으로 사용하는 건축행위 등 훼손
• 가설건축물 존치기간 후에도 계속사용하는 경우

 

 

위와같은 위반사례가 발생한 경우에 앞서 설명한 바와 같이 허가권자에 의거 시정명령이 먼저 발령되게 됩니다. 그리고 역시 이러한 시정명령을 기간 내에 이행하지 않은 경우 이행강제금이 부과됩니다. ​ 기본적으로 이행강제금의 금액은 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10% 범위에서 위반내용에 따라 그 금액이 달라지게 됩니다.

 

 

 

몇 가지를 살펴보면 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 증설 및 해체로 대수선을 한 경우에는 시가표준액의 10%, 허가 및 미신고 후 용도변경한 경우 역시 10%, 사용승인을 받지 않고 사용 중인 건축물은 2%, 대지조경 위반한 경우 10%를 적용합니다. 추가적인 사항에 대해서는 건축법 제80조 1항 2호 및 건축법시행령 115조 2항 및 별표 15를 참고하시기 바랍니다. ​ 다만, 건축물이 주거용 건축물인 경우 ① 사용승인을 받지 않은 경우, ② 대지의 조경사항 위반한 경우, ③ 건축물 높이 제한 위반한 경우, ④ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우에는 위에서 정해진 기준액의 50%의 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다. ​ 기타 금액의 가중과 감면 및 감경에 관한 내용은 신축과 증축에서 작성한 내용과 동일합니다.

 

---

 

 

결국은 지방자치단체의 조례가 중요하다는 나름의 결론을 내리게 되었습니다. 왜냐하면 건축관련 법을 위반한 사항에 대해서는 기준이 명확하지만 이행강제금의 가중 및 감면 등에 관련된 부분에 대해서는 지방자치단체의 조례를 기반으로 조치하도록 되어있기 때문입니다.

​

따라서 불법건축물의 이행강제금과 관련된 좀 더 구체적인 내용을 확인하기 위해서는 각 지방자치단체의 조례를 유심히 살펴보는 것이 가장 좋은 방법이라는 생각이 듭니다.

​

아울러 위에서 설명드린 내용은 찾기쉬운 생활법령정보를 기반으로 작성한 내용이니 설명이 부족하신 분들은 해당 사이트를 방문하시면 좀 더 쉽게 이해하실 수 있습니다.

 

지금까지 불법건축물 이행강제금 부과 건축물대장 위반건축물 유형별 부과 기준과 가중 및 감경은 어떻게 될까?에 대해서 알아보았습니다.

---

상가임대차보호법 적용범위 보증금 10년

 

소속공인중개사 중개보조원 고용신고 인장등록

 

압류 가압류 가처분 가등기 경료된 상가 임대차(feat.상가건물임대차보호법)