압류 가압류 가처분 가등기 경료된 상가 임대차(feat.상가건물임대차보호법)

압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차는 안전할까요?

 

상가건물임대차보호법, 즉 상임법은 모든 상가건물 임대차계약에 적용되는 것은 아닙니다. 계약조건 상 보증금과 월세 등을 환산한 보증금액이 그 적용대상에 포함이 되어야 합니다. ​ ​

 

 

상가건물임대차보호법 적용을 받는 대상은

1) 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고,

2) 상가임대차계약상 환산보증금액이 상가법 제2조 제1항에서 정한 보증금(법정기준 보증금)을 초과해서는 안 됩니다. 환산보증금액을 계산하는 방법은 [보증금액 + (월세 * 100)]원입니다. 이러한 환산보증금액은 종전 2018. 1. 26.자 기준에서 2019. 4. 17. 개정되면서 그 환산보증금액의 액수가 높아졌습니다. ​

 

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물은 법개정으로 임대차갱신 가능기간이 5년에서 10년으로 늘어났고, 권리금 회수에 대해서도 임차인이 보호받을 수 있도록 되었습니다. ​

 

다만, 사업을 하기 위해서 상가임대차계약을 앞두었는데, 등기사항전부증명서를 발급받아 보니 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 되어 있는 것을 발견한다면, 이 계약을 진행해도 되는지 고민이 많이 되실 겁니다. 이렇게 상가에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 경료된 상가를 임대하더라도 상가건물임대차보호법(이하 '상임법')에 따라서 보호받을 수 있을까요? ​

 

 

압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차는 안전할까요?

 

압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차 압류, 가압류가 등기된 상가를 임대차하면 어떻게 될까요? 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있어..​ ​

 

압류가 등기되어 있으면 그 부동산의 소유자가 국세나 지방세를 체납하여 과세관청이 압류한 경우에 해당할 수 있습니다. 또는 그 소유권자의 채권자가 소유권자에게 집행력 있는 채권(지급명령, 판결 등에서 승소하거나 공증 등을 받은 경우 등)이 있어서, 그 채권에 따라서 압류와 함께 추심명령 또는 전부명령을 받은 경우에 해당합니다. ​

 

가압류가 등기되어 있다는 것은 가압류권자가 그 부동산 소유권자에게 받을 돈이 있어서 그 부동산을 일시로 압류해 두었다는 것입니다. 가압류권자는 언제라도 본안소송을 제기할 수 있고, 승소판결을 받으면 이를 집행권원으로 하여 그 부동산에 경매를 신청하는 등 강제집행을 할 수 있습니다. ​

 

압류나 가압류된 등기를 임차한 세입자는, 상가임대차보증금에 대해서 우선변제권을 행사할 수 없고, 일반채권자로서 평등배당을 받을 수밖에 없습니다. 따라서 법적 분쟁이 발생할 경우, 보증금 전액을 모두 돌려받지 못할 가능성을 염두하셔야 합니다. ​

 

가처분 등기가 있는 상가를 임차할 수 있을까요? 가처분권자가 본안소송에서 승소하면 임차권을 행사할 수 없어.. ​

 

가처분이 등기되어 있다는 것은 부동산의 소유권, 점유권 등에 관해서 다툼이 있다는 것입니다. 부동산에 관해서 처분금지가처분이 된 경우, 목적물에 대해서 채무자의 소유권이전, 저당권설정, 전세권설정, 임차권설정 등 일체의 처분행위가 금지됩니다. ​

 

만일 가처분 등기가 경료된 상가를 임대한 경우에는, 그 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받으면 소유권이전등기를 받아가게 되므로, 위 가처분등기 이후에 들어온 임차인은 가처분권자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다. 즉, 대항력이 없어서, 그 임차권을 이유로 더 이상 영업을 할 수 없고, 가처분권자에게 상가를 인도해주어야 된다는 것입니다. 

 

다만, 가처분이 전체 지분에 대해서 이루어진 것이 아니고, 전체 상가소유권의 10분의 1 지분에 대해서만 가처분이 있는 경우 등에는, 임대차계약의 대항력이 위 10분의 1 지분까지만 대항할 수 없으므로, 임대차계약을 유지할 가능성이 있습니다. 왜냐하면 전세권 및 임대차계약의 설정 등 소유권의 관리는 민법규정에 따라서 과반수의 지분에 따라서 결정되기 때문입니다. ​

 

 

압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차는 안전할까요?

 

가등기가 등기된 주택을 임차하면 어떻게 되나요? 가등기권자가 본등기를 마치면 임차권을 행사할 수 없어.. ​

 

가등기에는 소유권이전등기를 위한 매매예약 가등기와 담보가등기로 나눌 수 있는데, 매매예약 가등기는 본 등기를 하는데 요건이 아직 구비되지 않은 경우, 장차 할 본등기의 순위를 보전하기 위해서 미리 해두는 등기입니다. ​

 

예를 들어서 A가 B의 상가를 매수하기로 하였으나 사정상 잔금을 1년 후에 지급하기로 한 경우, A는 자신의 순위를 보전하기 위해서 가등기를 하게 됩니다. 만약 그 사이 B가 다른 사람에게 상가를 팔거나 전세를 준다고 하더라도 A가 잔금을 치르고 본등기를 하게 되면, A의 가등기 이후 존재하는 모든 등기는 직권으로 말소되게 됩니다. ​

 

즉, 매매예약 가등기의 경우, 가등기 이후에 주택에 들어온 임차인은 임차권을 대항할 수 없어서, 더 이상 영업을 할 수 없고 상가를 인도해주어야 합니다. ​

 

결국 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 등기된 상가건물에 보증금을 주고 임대차계약을 체결할 경우, 보증금을 돌려받지 못 하거나 많은 돈을 들여서 인테리어 등에 투자하였음에도 불구하고 임대차계약을 갱신할 권리나 권리금회수의 기회를 상실할 우려가 있으니 특히 유의하시기 바랍니다.