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압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차는 안전할까요?
상가건물임대차보호법, 즉 상임법은 모든 상가건물 임대차계약에 적용되는 것은 아닙니다. 계약조건 상 보증금과 월세 등을 환산한 보증금액이 그 적용대상에 포함이 되어야 합니다.
상가건물임대차보호법 적용을 받는 대상은
1) 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고,
2) 상가임대차계약상 환산보증금액이 상가법 제2조 제1항에서 정한 보증금(법정기준 보증금)을 초과해서는 안 됩니다. 환산보증금액을 계산하는 방법은 [보증금액 + (월세 * 100)]원입니다. 이러한 환산보증금액은 종전 2018. 1. 26.자 기준에서 2019. 4. 17. 개정되면서 그 환산보증금액의 액수가 높아졌습니다.
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물은 법개정으로 임대차갱신 가능기간이 5년에서 10년으로 늘어났고, 권리금 회수에 대해서도 임차인이 보호받을 수 있도록 되었습니다.
다만, 사업을 하기 위해서 상가임대차계약을 앞두었는데, 등기사항전부증명서를 발급받아 보니 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 되어 있는 것을 발견한다면, 이 계약을 진행해도 되는지 고민이 많이 되실 겁니다. 이렇게 상가에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 경료된 상가를 임대하더라도 상가건물임대차보호법(이하 '상임법')에 따라서 보호받을 수 있을까요?
압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차는 안전할까요?
압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차 압류, 가압류가 등기된 상가를 임대차하면 어떻게 될까요? 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있어..
압류가 등기되어 있으면 그 부동산의 소유자가 국세나 지방세를 체납하여 과세관청이 압류한 경우에 해당할 수 있습니다. 또는 그 소유권자의 채권자가 소유권자에게 집행력 있는 채권(지급명령, 판결 등에서 승소하거나 공증 등을 받은 경우 등)이 있어서, 그 채권에 따라서 압류와 함께 추심명령 또는 전부명령을 받은 경우에 해당합니다.
가압류가 등기되어 있다는 것은 가압류권자가 그 부동산 소유권자에게 받을 돈이 있어서 그 부동산을 일시로 압류해 두었다는 것입니다. 가압류권자는 언제라도 본안소송을 제기할 수 있고, 승소판결을 받으면 이를 집행권원으로 하여 그 부동산에 경매를 신청하는 등 강제집행을 할 수 있습니다.
압류나 가압류된 등기를 임차한 세입자는, 상가임대차보증금에 대해서 우선변제권을 행사할 수 없고, 일반채권자로서 평등배당을 받을 수밖에 없습니다. 따라서 법적 분쟁이 발생할 경우, 보증금 전액을 모두 돌려받지 못할 가능성을 염두하셔야 합니다.
가처분 등기가 있는 상가를 임차할 수 있을까요? 가처분권자가 본안소송에서 승소하면 임차권을 행사할 수 없어..
가처분이 등기되어 있다는 것은 부동산의 소유권, 점유권 등에 관해서 다툼이 있다는 것입니다. 부동산에 관해서 처분금지가처분이 된 경우, 목적물에 대해서 채무자의 소유권이전, 저당권설정, 전세권설정, 임차권설정 등 일체의 처분행위가 금지됩니다.
만일 가처분 등기가 경료된 상가를 임대한 경우에는, 그 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받으면 소유권이전등기를 받아가게 되므로, 위 가처분등기 이후에 들어온 임차인은 가처분권자에게 임차권을 주장할 수 없게 됩니다. 즉, 대항력이 없어서, 그 임차권을 이유로 더 이상 영업을 할 수 없고, 가처분권자에게 상가를 인도해주어야 된다는 것입니다.
다만, 가처분이 전체 지분에 대해서 이루어진 것이 아니고, 전체 상가소유권의 10분의 1 지분에 대해서만 가처분이 있는 경우 등에는, 임대차계약의 대항력이 위 10분의 1 지분까지만 대항할 수 없으므로, 임대차계약을 유지할 가능성이 있습니다. 왜냐하면 전세권 및 임대차계약의 설정 등 소유권의 관리는 민법규정에 따라서 과반수의 지분에 따라서 결정되기 때문입니다.
압류·가압류·가처분·가등기가 경료된 상가를 임대차는 안전할까요?
가등기가 등기된 주택을 임차하면 어떻게 되나요? 가등기권자가 본등기를 마치면 임차권을 행사할 수 없어..
가등기에는 소유권이전등기를 위한 매매예약 가등기와 담보가등기로 나눌 수 있는데, 매매예약 가등기는 본 등기를 하는데 요건이 아직 구비되지 않은 경우, 장차 할 본등기의 순위를 보전하기 위해서 미리 해두는 등기입니다.
예를 들어서 A가 B의 상가를 매수하기로 하였으나 사정상 잔금을 1년 후에 지급하기로 한 경우, A는 자신의 순위를 보전하기 위해서 가등기를 하게 됩니다. 만약 그 사이 B가 다른 사람에게 상가를 팔거나 전세를 준다고 하더라도 A가 잔금을 치르고 본등기를 하게 되면, A의 가등기 이후 존재하는 모든 등기는 직권으로 말소되게 됩니다.
즉, 매매예약 가등기의 경우, 가등기 이후에 주택에 들어온 임차인은 임차권을 대항할 수 없어서, 더 이상 영업을 할 수 없고 상가를 인도해주어야 합니다.
결국 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 등기된 상가건물에 보증금을 주고 임대차계약을 체결할 경우, 보증금을 돌려받지 못 하거나 많은 돈을 들여서 인테리어 등에 투자하였음에도 불구하고 임대차계약을 갱신할 권리나 권리금회수의 기회를 상실할 우려가 있으니 특히 유의하시기 바랍니다.
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